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(理清思路)购：房建议1999
来源：中国共享软件 编辑：黄家芸 2026-09-13 06:42:56



北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我女儿的工作地点是花乡桥北，我为了她买房的事情几乎把周边看遍了，自认为城市环境还不错的只有郭公庄一带，但说实话这里的房价是不是又虚高了？因为这里是四环外，但商品房的价格竟然高达6万，回迁房4万多，可三环内也无非就是这个价格啊。

我担心的是我们全部积蓄买成了这里的房子之后跌了。比如我们现在看万科蓝蓝沁家园这个小区的，75平两居室的报价高达5.8万，其中的泡沫是不是得有30%以上啊？

A：

1、怎么可能有这么高的泡沫啊，这比例都超过东西海的学区房了。甭说75平的小两居了，就是新楼盘的豪宅，150平的大三居都没这么高的溢价比例。

2、我建议是自己计算一下租售比吧，用总价除以预估租金（让当地中介提供），得出数字后可以跟三环内您看的小区比一下。前提得是房龄+品质+户型都差不多的房源啊，如果数值都差不多，那就说明没什么泡沫，如果差距很大，那就是泡沫呗。

不过说实话我认为是没必要算这个，北京都下跌了好几年了，所有的泡沫都挤干净了，现在都处在跌不动+涨不起来的阶段，都是谷底价。

3、当然，丰科园板块的房价相对高是事实，这无论是用横向还是纵向比较，都比同经度同纬度的丰台地区房价高，至少是不低。但这谈不上什么泡沫，而就是地段儿价值，地段价值是由产业+配套构成的。

丰科园的产业不必说了吧，虽然不能跟海淀朝阳的相比，但在南部绝对排前列。配套则是该有的都有，包括三甲医院+公园+商场+地铁，就是学校方面不算太强而已。但北京不算学区房的占到70-80%呢，也就是大多数的板块学区都不强，所以这不算劣势。

4、总之我建议是自己算算吧，要不然我说什么也都没用。另外多说一句万科蓝，这是个比较特殊的小区。从最开始拿地的时候，当时没多少人看好这里，一是地块规模小，二是临街有噪音，三是规划中有配套保障房。但是这就是万科的能力吧，或者说是万科物业起到了很大的作用，效果就是小区的价格走势至少不错，无论是跟北京大盘还是丰科园的板块大盘相比，都至少不落后。但这只是我的看法，具体的看您自己的判断吧。

仅供参考。

二

Q:

我们是退休夫妻，准备人生最后一次换房了，希望换个三居室，儿孙如果来同住的话有地方。此外主要就是考虑公园和医院了，现在看过了西城和石景山两个地方的房子（我们之前住丰台）。石景山的目前看到的500万就有还可以的，700万的比较满意。

西城因为地段好就更贵了，1000万才能买到还可以的。但从配套来讲是西城优势太大，所以我们想如果从保值的角度来看，西城和石景山您建议哪边？如果是石景山请帮我们分析一下理由。

A：

1、保值角度，那如果从基础房价来说，肯定是西城区占优。但如果加上学区溢价部分，那就是石景山的成熟板块更稳妥了。另外如果再加上房子的宜居角度，石景山古城一带的首钢板块次新房更占优。

2、基础房价就是剔除学区溢价的部分。在没有出现学区房概念之前，西城和丰台区海淀交界的地方没什么价格差。而学区划分之后，西城这边单独涨出了溢价，最高峰时期在30%以上，现在平均在25%左右。

那如果不谈溢价，西城区由于地段更好，配套更多，自然是保值更占优。但溢价部分由于入学人数是逐年下降的，这比例在2032年之前是至少不会再上涨，是否会下跌那就看政策跟行情吧。

我只能说溢价部分有一定的风险，看您家短期内是否用的上学位了。用的上就值，用不上的话就没必要了。

3、另外石景山首钢板块是这些年改造的，城市界面新，新建小区的居住体验也好，所以吸引了很多改善人群，次新房的价格走势是超过北京大盘的。

4、简单就这情况吧，反正如果是我会首选石景山的，就因为用不上学位，没必要为这部分价值花钱。

仅供参考。

三

Q:

我老公是北京做通讯方面工作的，有丰台区的工作居住证，但没有北京户口。我们如果买房在丰台区对落户完全没有帮助吗？我们也看了大兴西红门的，五环内的能不能加分？瑞海家园的三居，和月桂庄园的两居的价格差不多，应该怎么选？两个小区是邻居。

A：

1、既然有工居证那就肯定不是京户啊，北京人不用办自己的绿卡。

2、职住分的购房地点要求是“城六区之外”，那丰台就是城六区啊，身份证110106，买了房对加分肯定没帮助。

3、加分是看行政区的，跟几环无关，大兴五环内的也是大兴辖区，也是城六区之外，办了手续就能加分。

4、瑞海的三居和月桂的两居。注重居住环境那就选月桂，注重价格走势那如果是我的话会选瑞海。

说实话一般都没这么比较的，这俩小区不是同一种性质。瑞海家园北京第一个经适房+商品房结合的混合产权小区，也是五环内价格最低的经适房，基准价2280。开发商是当时的湖南广电，也就是后来的鸿坤集团。

而月桂家园是纯商品房小区，别墅+公寓，和瑞海同时期开盘。别墅单价6000左右，公寓4800，也就是几乎是瑞海的两倍。而且月桂在当年是有特殊政策的，在这里买套两居室就能得到四个北京户口指标。

但20年过去了，现在这俩小区能放在一起比较，本身就有点儿不太合适，说明价格差的不太多了，您说哪边的价格走势好些？

5、简单就这情况吧，房子是用来住的，但居住也分成室内和社区环境，看您注重哪方面了。

仅供参考。

四

Q:

按您的说法我们孩子就被困死在郊区了是吗？我想知道这是什么时候的政策，真的这么执行吗？别人家转学的都怎么做，西城真的一个都不收吗？

Ps：那如果我们买了房之后连小升初也不接收了呢？这钱白花了？

A：

1、这不是我的说法，而是复述的西城的通知。谈不上困死在郊区，是金子在哪儿都发光，山沟里也能飞出金凤凰，偏远县城考上清北的有的是。所以不能转学就自己努力读书呗，中考时各郊区都有西城统筹的名额，努力考到西城高中不就得了。

2、什么时候的政策，应该是2024年底就开始了，当时是原则上只接受三四年级的转学，也就是排除了2023年入学的二年级。去年也是差不多，只不过也不接受2024年入学的了。高峰期没办法，全北京各区都学位不足，好学校更是没空位子。

这其实都不用执行，发个通知也就没人来了。打个比方就跟中国不接收难民似的，然后人家也就不来了，谈不上什么执行不执行，或者说直接拒绝就是了。

3、不过人家说的是“原则上不接收”，那现实中就应该有接受的呗。但我不知道具体情况，也没这本事去打听。您要不问问其他懂行的吧，我是说房子的，不清楚政策情况。

4、那我就不知道了，还没到时候呢不敢预测。要不您就等着看通知，不接收了就不买，没有限制再买不就得了。反正是跨区小升初，对房本时间没限制。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。

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