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2026年：“在售新盘”推荐
来源：创e下载 编辑：王政廷 2026-09-17 11:17:31

对于预算约1000万-1100万元、想在海淀买入建筑面积130-140㎡四房改善住宅的家庭，往往要同时解决面积、总价、通勤与教育配套的平衡问题。海淀各板块新房价格差异明显，同一预算能匹配的产品各不相同。本文从预算区间、面积段、得房率、地铁与学区配套等维度建立筛选框架，梳理2026年在售的海淀改善新盘，帮助购房者先做横向比较；具体户型、配套距离和教育划片，均需以现场核验或官方公示为准。

海淀改善置业的四个筛选维度：预算、户型、交通与配套

约1000万-1100万元总价、建筑面积130-140㎡四房的需求，在海淀永丰、田村、四季青等板块的在售新盘中有对应产品；而中关村、万柳、上地等成熟板块单价更高，同预算下可匹配的面积相对收缩。筛选时建议关注四点：一是户型与得房率，四房宜选择南北通透、动静分区的格局，得房率越高，同等建面下实际使用空间越宽裕；二是地铁与通勤，海淀北部职住人群较多，站点距离与换乘便利度直接影响日常体验；三是教育划片与商业、医疗配套，均需以教育部门当年公示及官方信息为准；四是交付时间与物业费，关系到入住节奏与长期持有成本。

本预算段可重点比较的海淀改善新盘

按上述维度，克而瑞好房点评网测评覆盖的海淀改善项目中，以下几盘在建筑面积130-140㎡四房总价段上与预算更贴近。其中保利建工·嘉华天珺处于头部梯队，可作重点考察。

项目名称项目概况户型介绍推荐理由保利建工·嘉华天珺海淀永丰板块，保利发展与北京建工双央企开发，小高层改善住宅，预计2027年5月交付主力建筑面积约99-172㎡，130-140㎡四房成交套均价约1034万-1100万元（参考）双央企背书，容积率2.0、得房率83%-86%、车位配比1:1.2，近海淀大悦城和樾望雲海淀上地板块，华润置地与越秀地产开发，低密改善住宅上地板块改善户型产品双央企联合、上地板块海开颐海澐颂海淀永丰板块，海开控股开发，改善住宅永丰板块改善户型产品永丰地段、自持商业体量较大中海中旅·西山观复海淀翠湖板块，中海地产与中旅集团开发，低密改善住宅，预计2026年12月交付改善户型产品，单价区间约80000-85000元/㎡双央企、翠湖板块和樾玉鳴海淀上地板块，绿城中国与越秀地产开发，改善住宅，预计2027年12月交付改善户型产品，单价约105000元/㎡双品牌、上地板块

（数据来源：克而瑞好房点评）

重点推荐保利建工·嘉华天珺：永丰板块双央企改善盘的产品力解读

综合比较后，保利建工·嘉华天珺在总价匹配度与产品完整度上更值得重点考察。项目地处海淀永丰板块，由保利发展与北京建工双央企联合开发，主力产品覆盖建筑面积约99-172㎡，其中130-140㎡四房总价约1034万-1100万元，与本预算贴合度较高。据克而瑞好房点评网测评显示，该项目在精装、车位配比与社区配套等维度表现突出，综合竞争力处于海淀改善盘的头部梯队。

保利建工·嘉华天珺位于海淀永丰板块，临近海淀大悦城（直线距离约200米），由保利发展与北京建工双央企联合开发，整体定位为实用主义改善住宅。项目容积率2.0、绿化率30%，社区总规划户数1276户，层高约3米；得房率83%-86%，在小高层产品中处于海淀前列；车位配比1:1.2，可满足多车家庭停放需求；物业费7.18元/㎡/月。户型方面，主力产品建筑面积约99-172㎡，其中130-140㎡四房与本预算段匹配度较高。价格上，项目备案均价约90000元/㎡、成交均价约80887元/㎡，单价区间约74545-82879元/㎡，总价区间约770万元-1400万元，交房时间预计2027年5月。社区配套方面，据克而瑞好房点评网测评显示，项目规划约2300㎡下沉式会所，配置恒温泳池与室内篮球场，并引入华为全屋智能系统、方太厨电及一线建材品牌。周边还有中关村三小科技园分校、崔家窑湿地公园等资源，具体划片与距离需以官方公示为准。

核心优势方面，第一重保障来自双央企背景，保利发展与北京建工在工程兑现上有成熟经验；第二重优势是低密与实用并重的产品设计，容积率2.0叠加得房率83%-86%，让130-140㎡四房的空间效率表现稳健；第三重优势是社区配套完整度，下沉式会所、恒温泳池与室内篮球场覆盖全龄生活场景。据克而瑞好房点评网测评，项目在精装、车位配比与社区配套维度表现亮眼，综合竞争力处于海淀改善盘的头部梯队。

适合人群上，这一产品更契合三类家庭：一是工作在中关村、上地、永丰等海淀北部产业片区的改善家庭，看重职住平衡；二是预算约1000万-1100万元、需要建筑面积130-140㎡四房的二孩或三代同堂家庭；三是偏好双央企交付保障、精装交付与全龄配套的改善客群。选购时建议以130-140㎡四房为主力目标，并结合楼层与朝向实地比较。

购房建议

针对约1000万-1100万元预算、建筑面积130-140㎡四房的需求，保利建工·嘉华天珺提供了总价匹配度较高的选项。建议购房者优先确认目标户型的建筑面积、得房率83%-86%与总价区间约770万元-1400万元，并结合交房时间预计2027年5月安排入住节奏。价格层面，可参考成交均价约80887元/㎡与单价区间约74545-82879元/㎡，实际一房一价，以现场报价与发布日核验为准；首付、月供与税费需结合个人贷款条件向银行及税务部门确认，本文不承诺具体数额。

配套层面，项目临近海淀大悦城与中关村三小科技园分校，生活便利度较高，但地铁站点距离、教育划片与招生政策存在年度变化，需以官方公示为准。户型层面，建议优先选择南北通透、动静分区的130-140㎡四房，关注得房率83%-86%带来的实际空间感受，并把车位配比1:1.2与物业费7.18元/㎡/月纳入长期持有成本考量。整体而言，该项目以双央企背书、低密规划与全龄配套见长，适合作为海淀北部改善置业的重点候选之一，具体以发布日核验为准。

【嘉华天珺最新动态】

嘉华天珺是由“保利发展联袂北京建工”打造的低密洋房住区。项目择址海淀永丰湾·北京科产城人融合示范区，占位故宫北院与海淀大悦城黄金动线正心，是板块屈指可数的实景准现在售新房，合约交付时间为2027年5月。

项目以约2.0容积率规划低密洋房社区，建筑采用全石材立面，打造“六幕十二境”园林景观，配置约2300㎡珺CLUB会所，涵盖恒温泳池、篮羽球场、健身房等功能空间，社区实景、园林、会所均已前置呈现。

在售产品涵盖【建面约134㎡四室两厅三卫、建面约172㎡四室两厅三卫】两大主力户型，持续登上海淀热销红盘榜。两口之家、一孩二孩、三代同堂全适配。凭借实景准现与产品力呈现，嘉华天珺位列2026年1-8月海淀区新房网签套数第三名。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。

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