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【理清思路】购房：建议1998
来源：绿盟市场 编辑：孙懿明 2026-09-13 07:34:00



北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我和爱人都在东城东四十条+建国门上班，孩子27年9月上小学，目前户口和房子都在朝阳区奶西东洲家园，有一套86平的两居，奶西那边有个规划新建的朝外九年一贯制学校本来说27年可以入学，本来想不卷娃了回去住的，都已经定好装修了，还没开始装。

近期又听说新建学校刚开始设计招标，预计28年才能招生，赶不上了，小区目前对口的芳草地小学东洲校区和八十中温榆河分校都不怎么样，加上附近没地铁，上班通勤单程得一个多小时。看到这几年北京房价降了不少，又想着要不努努力买个能适当兼顾自住+通勤+学区的房子。

我们预算只有400万，准备掏200万首付，贷200万，东洲的房子租出去可以覆盖每月房贷。这样每月还1万元左右，还能承受。前提是卖掉珠海的一套郊区房子，那套房子150万买的，目前市值也跌到了100万左右，也算是想把二三线城市的不良资产置换一下。

之前看了朝阳东大桥的天福园、东大桥路等小区，芳草地本校+陈经纶本校单校划片的，但听说学校在朝阳也不算特别好的，加上房子也比较老，都是七八十年代的房子，面积小自住体验不好。

因为我们单位在东城区，有政保政策，又想优先在东城买，目前看下来只能选择龙体片区，看了一些房子也都很老，看来看去目前比较中意的是一套广渠家园的西向71平两居室，高楼层无遮挡，视野比较好。因为楼龄较新且足够居住，对口的光明小学也比较好，初中听说没有大坑，所以比较心动。

已经和中介对接了一轮，感觉中介给的报价415万有些高，比自己查到的同户型成交价高几十万，说是因为朝向遮挡和楼层的关系。

想问一下我们这种情况广渠家园能买吗，入手时间、价格上有什么建议，另外还有没有其他更好的选择？

A：

1、芳草地+陈本的算学区房，但排名不算太高，房价中所包含的溢价也中等吧，可能15%左右最高20%。如果孩子天分高+努力，买这种学区房合适，能用较低溢价得到很好的资源，包括小初高。

居住体验看自己的喜好，老房的优劣势都很明显，优势是公摊小，居住的性价比就相对高，基础部分的保值相对稳定，占不到便宜也不吃亏（溢价另算）。劣势就是流动性弱，出手时不太好卖，常规建议是在横盘期慢慢儿卖才不吃亏。

2、有政保最好用上，普通家庭还想用都没有。广渠家园是回迁房，优势也是居住角度的性价比相对高，但对应的是价格走势不算强。另外这小区是塔楼为主，得房率不算太高，户型朝向也不是太好选，所以排序在板楼的后边。

3、如果这套房报价415万，在没有瑕疵或硬伤的情况下，我感觉不太高似的。因为刚看了这里的租金在6000左右，这套房的租售比700。而北京这种同档次小区的平均值600左右，那溢价率就是15%，已经明显低于东城平均值（25%）了。

也就是说，这套房如果放到朝阳的非学区房，那也得价值350万。而且是总价低的占坑儿房，15%的溢价真不算高。或者说天福园的也是同等溢价率，那东城的优势就是整体学区占优了呗。再或者说，天福园本来就值这个溢价，而东城区本来怎么也得20%以上的，现在却有15%的，算不上捡漏儿也是性价比不低的，如果还能砍低点儿就更合适了。

不过您比较的时候别直接比，因为天福园是老小区，北京平均租售比在500多，那现在600的租售比就是溢价15%。而广渠家园的房龄新，要参考商品房的数值，所以是600和700的关系。

4、具体房源的价格我不知道，一房一议，我只能是列出这些情况供参考。或者说现在两边的溢价率差不多，那如果广渠家园的这套房没有硬伤或瑕疵什么的，我认为更合适些。

仅供参考。

二

Q:

我就问一句：房价跌了40%，物业费凭什么不降？不是说好的物业能让房子升值吗？那房价跌了，他们是不是应该承担责任？

A：

1、好问题，非常能自洽的逻辑，您绝对是个能独立思考的人。就因为您的思考非常的独立，只考虑物业这一个点，其他的都自动屏蔽了是吧？

2、物业的水平确实对小区的房价是否保值有影响，但有句话是“房产的价值由地段儿决定”，您认可吗？您觉得鹤岗的房子几万一套，跟物业有多大的关系？某个小区的物业就算是五星级的，房价能升值到哪儿去？

房子是不动产，土地价值才是最主要的支撑，板块内的配套资源才是价值的来源。房价跌了其实是板块价值下降，您认可吗？

我估计您也认可，但这不好找谁去索赔啊，所以才不提了，是不是？或者说您不敢去学校、医院、商场、公园、地铁、公交、以及水电气暖和道路等基础设施部门要说法儿，更不敢去找市政府质问经济发展状况，那就只好拿眼前的物业说事儿了。挺好的，见着怂人压不住火儿，柿子要找软的捏，这是咱们底层百姓的本能和传统。

3、其实您都没必要用房价跌了当借口，就是直接了当的不交钱，物业也拿您没什么办法。这年头儿其实真小人比伪君子更受欢迎，没必要又当又立的扯大旗。房价跌了，哪个业主的心里都别扭，拿物业撒耙子也是人之常情，可以理解，您继续就好。

4、另外手机降价了，资费套餐为什么不降？汽车降价了，4S店的保养费为什么不降？学历贬值了，清北985的录取分数为什么不降？出生率下降了，彩礼为什么不降？

总之这世上有很多的问题，有的有关系，有的没什么关系。但估计您小时候“马哲”学习的不错，记住了“事物之间是具备普遍联系的”，所以引申为有联系的要强调联系，没联系的则要强行联系，只要自己认为有关系就行了，找茬儿谁不会啊。

仅供参考。

三

Q:

立水桥的林奥嘉园怎么样？性价比高吗？感觉价格不贵，就是不知道未来的成长性如何？

A：

1、林奥嘉园算立水桥吗？有点儿勉强吧，算媒体村或奥园什么的更合适。

2、小区就是普通小区，看这名字就说明了性质。嘉园，一般都是安置房、回迁房或保障房，从居住角度都算性价比高的，经济实惠。小区也说不出什么怎么样，笼统的说挺好的吧，如果注重自住的话就买这里合适。

3、居住角度的性价比挺高的，投资角度普通吧。毕竟这种小区都是自住为主的，小区的性质有点儿乱，安置房、保障房和政策性住房都有，也有前些年低价卖的商品房。这种小区的物业通常普通，也不太好管。

4、价格肯定贵不了，一分钱一分货。未来的成长性一般吧，房子是用来住的，这里的地段儿不算太强，否则也不会规划成安置房。或者说这里本来规划成低密度商品房社区更合适，但弄成普宅社区就不太合适了。

另外这里的户型不太好选，面积偏大，动辄100多平的两居，设计的也不太好，所以价格走势才一般的。

5、总之如果是注重自住的话那就买，其他方面的期望值就别太高了，不是那种产品。

仅供参考。

四

Q:

我家在昌平，户口和房子都在昌平，是昌平二中的学区房，我有两个孩子，老大上六年级，明年小升初，老二上四年级，我想今年底前把房子换到朝阳，老大明年去朝阳上初中，老二转学过去，目前想要看的是朝阳外国语学校，想跟您了解具体的政策，存在的风险和问题。

A：

1、昌平二中有学区房吗？如果真的能确保上昌二，那何必换到朝阳区啊？相当于说有了国企的offer，但想多花点儿钱去央企，有必要吗？就算昌二的排名不如朝外，那也差的不多，多花钱图什么呢？

不过昌二应该是没有学区房的，也就是不能保证对口入学，所以换到朝阳才可以理解。

2、具体政策，也没什么政策吧。朝阳的很简单，大多数学校在现实中还都是单校划片，包括朝外，所以只要有房有户就大概率能对口入学。

但这指的是幼升小+小升初，而您家二宝是转学，这得看人家朝外有没有学位。也就是说二宝有不能转入朝外的可能，小升初跨区对口的概率才高些。

3、存在的风险和问题，这主要看您家的预算了。如果预算高，比如千万左右起，那能在朝外学区买到溢价低甚至没有溢价+学校对口+房子宜居=各项兼顾。总价越高溢价越低，所有学区都是这特点，朝阳的更明显。

但如果预算不太高，那溢价率跟东西海的平均值差不多，以400万来说，其中包含100万左右溢价。可您家大宝用不上小学的学位，二宝又是转学，有派位的可能，那这溢价花的就有可能不太值了。

另外朝外有只对口中学的房子，基本没溢价，这对您家大宝合适。但二宝是要转学的，是否合适就得看自己考量了。

4、简单就这情况，先看您家的预算吧，高就没什么问题了，不太高的话再比较一下方案。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。

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